Wat betekent Nationale Hypotheek Garantie?

Een woning kopen is meer dan kijken of je maandlast in je budget past. Je wilt ook weten wat er gebeurt als je inkomen onverwacht daalt of als je moet verkopen in een ongunstige markt. Wat betekent nationale hypotheekgarantie in zo'n situatie? Nationale Hypotheek Garantie, meestal afgekort tot NHG, biedt extra zekerheid bij een hypotheek die aan de voorwaarden voldoet. Die zekerheid kan je bovendien een lagere hypotheekrente opleveren.

NHG is geen verplichte keuze en ook geen verzekering die elke financiële tegenvaller opvangt. Of NHG verstandig en mogelijk is, hangt af van jouw woning, de hoogte van de lening, je inkomen en je toekomstplannen. Daarom is het goed om verder te kijken dan alleen het rentevoordeel.

Wat betekent Nationale Hypotheek Garantie precies?

Nationale Hypotheek Garantie is een garantie voor de geldverstrekker. Als jij je hypotheek niet meer kunt betalen door een ingrijpende, onvermijdelijke gebeurtenis en je woning met verlies moet worden verkocht, kan NHG onder voorwaarden de restschuld aflossen aan de bank.

Normaal gesproken blijft een restschuld na verkoop van je woning jouw verantwoordelijkheid. Stel dat je hypotheek nog 350.000 euro bedraagt, maar je woning door omstandigheden voor 325.000 euro wordt verkocht. Dan blijft er, naast mogelijke verkoopkosten, een schuld over. Met NHG kan die restschuld in aanmerking komen voor kwijtschelding, als je aan de regels voldoet.

De garantie is dus primair bedoeld om het risico voor de bank te beperken. Omdat dat risico lager is, bieden veel geldverstrekkers een hypotheek met NHG tegen een lagere rente aan. Jij profiteert dan vaak van een lagere maandlast én van een vangnet als het leven onverwacht anders loopt.

Wanneer kun je NHG gebruiken?

Je kunt NHG niet inzetten zodra je tijdelijk moeite hebt met betalen. De regeling is bedoeld voor situaties die je niet goed kon voorzien of voorkomen. Denk bijvoorbeeld aan arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden van een partner of een scheiding waarbij het niet mogelijk is om in de woning te blijven wonen.

Ook dan kijkt NHG zorgvuldig naar wat er is gebeurd. Er wordt onder meer beoordeeld of je je best hebt gedaan om de betalingsproblemen te voorkomen of te beperken. Heb je op tijd contact opgenomen met je geldverstrekker? Was verkoop van de woning echt noodzakelijk? En is de woning voor een reële prijs verkocht? Dit soort vragen spelen mee.

Dat maakt NHG geen vrijbrief. Wie zonder noodzaak stopt met betalen, extra schulden opbouwt of niet meewerkt aan een oplossing, kan geen beroep doen op kwijtschelding. Juist daarom is het verstandig om bij betalingsproblemen vroeg aan de bel te trekken. Hoe eerder je handelt, hoe meer opties er vaak nog zijn.

Voor welke woning en hypotheek geldt NHG?

NHG is bedoeld voor woningen waarin je zelf gaat wonen. Een tweede woning, recreatiewoning of woning die je volledig verhuurt, valt er doorgaans niet onder. De hypotheek moet daarnaast binnen de maximale grens van NHG blijven. Die grens wordt periodiek aangepast en is afhankelijk van de regels die op het moment van aanvragen gelden.

Bij energiebesparende maatregelen kan soms een hogere grens gelden. Denk aan isolatie, zonnepanelen, een warmtepomp of andere voorzieningen die het energieverbruik van de woning verlagen. Dat kan relevant zijn als je een huis koopt dat je direct wilt verduurzamen.

De maximale NHG-grens zegt niet automatisch dat je dit bedrag ook kunt lenen. De bank kijkt altijd naar jouw inkomen, eventuele partneralimentatie, studieschuld, private lease, kredietlimieten en andere vaste verplichtingen. Voor zzp'ers en ondernemers spelen ook de jaarcijfers, de continuïteit van de onderneming en de toetsing van het inkomen mee. NHG voegt zekerheid toe, maar vervangt de acceptatievoorwaarden van de geldverstrekker niet.

Wat kost Nationale Hypotheek Garantie?

Voor NHG betaal je eenmalig een provisie over het bedrag van je hypotheek. Het percentage kan per jaar wijzigen. Deze kosten betaal je meestal bij het passeren van de hypotheek bij de notaris en kunnen vaak worden meegefinancierd, zolang je binnen de geldende grenzen blijft.

Of die eenmalige kosten opwegen tegen de lagere rente, verschilt per situatie. Bij een groot renteverschil kun je de kosten relatief snel terugverdienen via je maandlast. Is het renteverschil klein, dan duurt dat langer. Toch kan NHG ook dan waardevol zijn vanwege de extra bescherming bij gedwongen verkoop.

Bij de aangifte inkomstenbelasting is de eenmalige NHG-provisie onder voorwaarden aftrekbaar als financieringskosten voor de eigen woning. Dat verlaagt de netto kosten. De precieze fiscale uitkomst hangt af van jouw inkomen en de rest van je financiële situatie.

Het rentevoordeel: wel vergelijken, niet aannemen

Veel mensen kiezen NHG vooral vanwege een lagere rente. Dat is begrijpelijk, maar kijk niet alleen naar het percentage op de eerste offerte. Geldverstrekkers berekenen hun tarieven verschillend. De ene aanbieder geeft een duidelijk voordeel voor NHG, terwijl het verschil bij een andere aanbieder kleiner is.

Ook de gekozen rentevaste periode telt mee. Een hypotheek met tien jaar rentevast kan bij dezelfde aanbieder een ander NHG-voordeel hebben dan een hypotheek met twintig jaar rentevast. Daarnaast zijn voorwaarden rond extra aflossen, verhuizen, een tijdelijke rentedaling of het meenemen van je hypotheek minstens zo relevant.

Een onafhankelijke vergelijking kijkt daarom niet alleen naar de laagste bruto maandlast. De beste hypotheek is de hypotheek die past bij jouw plannen, risico's en mogelijkheden. Wie verwacht binnen enkele jaren te verhuizen, maakt soms een andere afweging dan iemand die twintig jaar in dezelfde woning wil blijven.

NHG bij scheiding, relatiebreuk of overlijden

Een scheiding is een situatie waarin NHG een belangrijke rol kan spelen. Als één partner in de woning wil blijven, moet de geldverstrekker beoordelen of diegene de hypotheek zelfstandig kan dragen. Lukt dat niet en moet de woning worden verkocht met een restschuld, dan kan NHG onder voorwaarden uitkomst bieden.

Dat betekent niet dat verkoop altijd de eerste stap is. Soms is ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid mogelijk, eventueel na aanpassing van de hypotheek. Soms is een tijdelijke oplossing nodig totdat de woning verkocht is. Bij een relatiebreuk is snelheid belangrijk, maar een overhaaste keuze kan financieel ongunstig zijn.

Ook na overlijden van een partner moet worden bekeken of de achterblijvende partner de woonlasten kan dragen. Een overlijdensrisicoverzekering, spaargeld, pensioeninkomen en nabestaandenvoorzieningen kunnen hierbij verschil maken. NHG is dan een onderdeel van het totaalplaatje, niet de enige oplossing.

Kun je later alsnog NHG krijgen?

Heb je al een hypotheek zonder NHG? Dan kun je bij oversluiten soms alsnog kiezen voor NHG, mits je hypotheek en woning aan de voorwaarden voldoen. Dit kan interessant zijn als de woningwaarde, de hoogte van je lening en de actuele rentetarieven daarvoor ruimte bieden.

Oversluiten brengt wel kosten met zich mee, zoals advieskosten, notariskosten, taxatiekosten en mogelijk een vergoeding voor het voortijdig beëindigen van je huidige rentecontract. Daarom moet je niet alleen kijken naar een lagere rente of de toevoeging van NHG. Bereken ook wat de overstap netto oplevert en hoe lang je nodig hebt om de kosten terug te verdienen.

Bij een verhoging van een bestaande hypotheek, bijvoorbeeld voor verbouwing of uitkoop na scheiding, is het eveneens belangrijk om te beoordelen wat er met de NHG-status gebeurt. Dat hangt af van de soort wijziging en de actuele voorwaarden. Een bestaande garantie blijft niet vanzelfsprekend op elke nieuwe lening of verhoging van toepassing.

Drie misverstanden over NHG

NHG betaalt je maandlasten als je werkloos wordt

Niet rechtstreeks. NHG is geen inkomensverzekering en neemt je maandtermijnen niet zomaar over. De regeling kan wel helpen als betalingsproblemen uiteindelijk leiden tot gedwongen verkoop met een restschuld, mits je aan de voorwaarden voldoet.

Met NHG wordt elke restschuld kwijtgescholden

Ook dit klopt niet. Kwijtschelding wordt beoordeeld op basis van de oorzaak van de problemen en jouw handelen. Je moet aantoonbaar hebben meegewerkt aan een passende oplossing.

NHG is alleen interessant voor starters

Starters maken er vaak gebruik van, maar NHG kan ook relevant zijn voor doorstromers, mensen die oversluiten en woningbezitters die na een scheiding opnieuw moeten financieren. De hypotheekgrens en de persoonlijke situatie bepalen of het mogelijk is.

NHG beoordelen binnen jouw hele hypotheekplan

De vraag is niet alleen of je voor NHG in aanmerking komt, maar ook wat het voor jou oplevert. Kijk naar de rente, de eenmalige kosten, je gewenste rentevaste periode, de kans dat je verhuist en de financiële gevolgen als je inkomen verandert. Bij ondernemers is het extra belangrijk om de inkomensonderbouwing en de bestendigheid van de bedrijfsresultaten zorgvuldig vooraf te bekijken.

Bij Philip Hypotheken en Verzekeringen vergelijken we de mogelijkheden bij verschillende geldverstrekkers en leggen we helder uit wat NHG voor jouw maandlast, voorwaarden en zekerheid betekent. Zo weet je vooraf waar je aan toe bent, zonder verrassingen achteraf.

Twijfel je of NHG past bij jouw aankoop, verbouwing, oversluiting of situatie na een scheiding? Leg eerst je hele financiële plaatje op tafel. Een keuze die op papier iets duurder lijkt, kan je later juist meer rust en ruimte geven.